Homekoiraraportin merkitys asunto- ja kiinteistökaupassa
Homekoiratarkastuksen teettäminen
Tarkastus on hyvä tehdä ennen kauppoja. Tarkastuksesta on sovittava asunnon tai kiinteistön omistajan kanssa. Myös tarkastuksen kustannusten jaosta ja raportin jakelusta on hyvä sopia jo etukäteen. Tyypillisesti ostaja tilaajana maksaa tarkastuksen, mutta tällöin raportti toimitetaan vain ostajalle, eli tarkastuksen tilaajalle. Joskus myös sovitaan, että tarkastus maksetaan puoliksi ostajan ja myyjän kanssa. Tällöin raportti annetaan molemmille tahoille. Käytännössä tilaaja ja raportin kustannuksiin osallistuvat omistavat raportin, muille raporttia ei jaeta homekoiratoimijan toimesta. Tilaaja voi halutessaan kuitenkin jakaa raporttia haluamilleen tahoille.
Myös myyjälle raportti on tärkeä. Jos ostajaehdokas ei ostakaan asuntoa, myyjän on kerrottava myös seuraaville ostajaehdokkaille kaikista asunnossa tehdyistä tutkimuksista ja tarkastuksista. Raportin avulla voidaan todentaa mitä on tutkittu, millä menetelmillä ja mitä on tutkimuksissa havaittu.
Ostotarjouksen merkitys
Tarjousta ei ole tehty
Jos asunnosta ei ole tehty tarjousta ja asuntoon tehdään homekoiratarkastus, voi olla halutessaan tekemättä ostotarjousta. Tällöin myöskään myyjä ei ole velvoitettu myymään asuntoa tarkastuksen teettäjälle, vaan myyjäkin on vapaa myymään eniten tarjoavalle.
Tarjous on tehty
Ostotarjouksessa voidaan selventää ehtoja kaupan synnylle. Kun kuntoa halutaan selvittää etukäteen, voidaan sopia, että tarjouksen teon jälkeen tehdään homekoiratarkastus, kuntotarkastus tai muita tarpeellisia tarkastuksia ja mittauksia. Näiden tarkastusten tulosten johdosta on ostajaehdokkaalla mahdollisuus vetäytyä kaupasta. Kun menettely on etukäteen sovittu, kaupan syntymisen ehdot ovat kaikille selvät.
Kauppa purkaantuu asuntokauppatilanteessa
Kun ostotarjous on tehty ja homekoiratarkastuksessa havaitaan vaurioita tai viitteitä ongelmista, ostajaehdokas voikin haluta perääntyä kaupasta. Homekoiratarkastuksen johdosta on oikeus vetäytyä kaupasta, vaikka homekoiratarkastuksen johdosta kaupasta vetäytymisestä ei olisi erikseen ostotarjouksessa mainittu. Tällöin noudatetaan ehtoa: ”jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus.”
Jos taas kauppa purkaantuu myyjäosapuolen tahdosta tai muusta syystä, myyjän on viipymättä palautettava saamansa käsiraha. Ostajaehdokkaalla ei ole oikeutta muuhun kuin edellämainittuun seuraamukseen. Käytännössä, myyjä voi käsirahan palauttamalla perua kaupat halutessaan.
Kauppa purkaantuu kiinteistökauppatilanteessa
Kiinteistökaupassa on ostajaehdokkaalla lisäksi oikeus vetäytyä kaupasta, jos tarjousta ei ole tehty määrämuodossa. Määrämuoto tarkoittaa kirjallisesti ja julkisen kaupanvahvistajan vahvistamana tehtyä tarjousta. Eli käytännössä, jos ostotarjouksen yhteydessä ei ole ollut kaupanvahvistajaa, tarjous ei ole sitova. Tällöin kaupasta voi vetäytyä esisopimusvaiheessa, jos maksaa vähäisiä korvauksia myyjälle. Korvaukset kattavat myynti-ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Jos kuitenkin ostotarjous/esisopimus on tehty maakaaren edellyttämässä määrämuodossa (kirjallisesti ja julkisen kaupanvahvistajan vahvistamana), se sitoo osapuolia sisältönsä mukaisesti.
Lakineuvonnasta on hyvä kysyä oman tapauksensa reunaehdot.
Kaupat tehty
Jos kuitenkin asunto on jo ostettu ja rakenteiden kunnossa tai sisäilmassa on havaittu oleellisia puutteita ostamisen jälkeen, voidaan tehdä reklamaatio kaupasta. Reklamaatio on tehtävä käytännössä muutaman kuukauden kuluessa homekoiratarkastuksen jälkeen, tai kun ongelma havaitaan. Reklamaatiossa on annettava syy reklamaatiolle ja korvaussumman suuruus. Tästä syystä täytyy tarkemmin selvittää vauriot ja niiden syyt, korjausta vaativat rakenteet ja materiaalit, korjausten laajuus ja karkeat korjauskustannukset. Tässä vaiheessa tarvitaan kuntotutkijan tekemää laajempaa tutkimusta ja rakenneavauksia.
Reklamaation tekeminen on syytä tehdä tarkasti ja asianmukaisesti. Vaihtoehtoina on kauppahinnasta hinnanalennus tai kaupanpurku, joista kaupanpurku on kohtalaisen harvoin toteutuva. Asuntokauppa-asioihin perehtynyt lakiasiaintoimisto antaa neuvoja tilanteen selvittämiseen, reklamaation tekemiseen ja seuraaviin tarvittaviin toimenpiteisiin.
Jotta tilanne ei päätyisi reklamaatioon, on suotavaa tutkia ostettava asunto tai kiinteistö hyvin. Ostajalla on myös maakaaren mukaan selonottovelvollisuus:
Maakaari 2 luvun 22§
- Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
- Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
- Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
- Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
HUOM. Asunto-osakkeita ovat yleensä esimerkiksi kerros-, rivi- ja paritalohuoneistot, mutta mahdollista on esimerkiksi myös se, että omakotitalo on asuntoyhtiön omistuksessa ja taloa myytäessä kaupan kohteena on sen osakekanta. Asunto-osakkeet ovat irtainta omaisuutta lain näkökulmasta. Kiinteistöjä puolestaan ovat yleensä esimerkiksi omakotitalot.
Lähde: Tiina Koskinen-Tammen (Alfalaw) luennot
« Palaa takaisin