Kun unelmatalo ei olekaan totta
Jos pian asuntokaupan toteutumisen tai sisään muuton jälkeen alkaa tuntua uudessa kodissa hajuja tai pinnoissa näkyy kosteusjälkiä, kannattaa asia tutkia mahdollisimman nopeasti. Asunnon myyntitilanteessa hajut saattavat tuntua jo heti, mutta välillä asunnossa käytetyt hajusteet tai muut tehdyt toimenpiteet peittävät epäilyttävän hajun alleen. Kotia on saatettu myös tuulettaa hyvin ennen asuntonäyttöä, eikä hajua osata välttämättä edes heti tunnistaa varoittavaksi merkiksi, kertoen mikrobitoiminnasta. Toisinaan remontoitaessa asuntoa heti oston jälkeen, vastaan saattaa tulla tapetin tai laminaatin alta yllätyksiä. Tai ehkä asunnon tarkempi tarkastelu paljastaa unelmatalosta jotain sellaista mitä ei haluaisi löytää, kuten homeongelman. Asuntokaupassa kaupanpurkukynnys näyttää madaltuneen korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen vuoksi (KKO 2015:58), joten jos uudesta asunnosta löytyy oleellisia virheitä, kannattaa tutustua kaupan purun edellytyksiin.
Kiinteistön kauppaa säätelevän maakaaren (1995/540) 2:17 §:n mukaan kiinteistön laatuvirheen tulee olla olennainen, jotta kauppa voidaan purkaa. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Rajana olennaiselle laatuvirheelle voidaan pitää käytännössä sitä että korjauskustannukset ovat useiden kymmenien prosenttien luokkaa verrattuna asunnon kauppahintaan. Rajana on esitetty 40 prosenttia virheen korjauskustannusten ja kiinteistön kauppahinnan välillä (Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä (2OO2); Palo, Linnainmaa). Tarkkaa rajaa ei voida kuitenkaan sanoa, se arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Hovioikeuskäytäntö näyttää noudatelleen 30-40 prosentin rajaa melko hyvin, joten karkeasti voidaan laskea vaurion korjauskustannukset ja verrata niitä asunnon kauppahintaan. Näin saadaan selville onko vaurio kaupanpurkuun soveltuvan suuruinen kustannuksiltaan.
Merkittävä virhe on peruste asuntokaupan purulle
Virheillä on kuitenkin eroja. Jos virhe on tiedossa, se on esimerkiksi löydetty kuntotutkimuksessa tai se on kerrottu ennen kaupan tekoa, tällöin virhe ei ole kaupanpurkuun oikeuttava. Jos virhe on salainen, silloin asunnon ostajalle ei ole tuotu tiedoksi asiaa tai virhettä ei ole voinut saada tietoonsa ennen kauppaa. Jos salaisen virheen korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin voi olla perusteet kaupan purulle.
Lähtökohtana purkamisen edellytyksenä voidaan kuitenkin pitää sitä, että olisiko kauppaa syntynyt edes alennettuun hintaan lainkaan, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tässä käytetään objektiivista arviointia.
Saattaa olla tilanne, että asunnon virhe täytyy korjata ilman viivytyksiä, jotta asunnossa voidaan asua tai kiinteistöä käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti. Jos korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen mitä ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällöin ei voida olettaa, että ostaja ottaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjausten onnistumisesta. Asumishaitan arvioinnissa täytyy myös ottaa huomioon terveystarkastajan lausunto asumiseen liittyvistä riskeistä.
Laaja kosteus- tai homevaurio asunnossa voidaan luokitella sellaiseksi vaurioksi, joka vaatii kohtuuttoman suuria korjauskustannuksia suhteessa asunnon kauppahintaan. Jotta ei päädyttäisi tilanteeseen jossa ostaja vaatii kaupan purkua tai vähintään hinnan alennusta, suositellaan asunnon kattavaa tarkastusta jo ennen myyntiä. Se on kaikkien etu. Näin vältytään turhilta riitatilanteilta ja turvataan sekä myyjän että ostajan puolta. Korkeimman oikeuden ennakkopäätös johtanee siihen, että kuluttajan tulee vaatia hyvää kuntotarkastusta myymälleen asunnolle, jotta mahdollisimman paljon piilevistä havaitaan ajoissa. Huono tarkastus ei palvele ketään. Hyvä kuntotutkijakaan ei näe rakenteiden sisälle, joten homekoiran käyttö kuntotutkimuksen apuna on perusteltua. Etenkin, jos asunnossa on sinne kuulumaton haju, homekoira pystyy kaikista mittalaitteista parhaiten paikantamaan vauriopaikkoja.
Parhain keino välttää ongelmia asuntokaupan yhteydessä, on selvittää tarkkaan myymänsä ja ostamansa asunnon kunto. Lakiasioissa kannattaa kääntyä kosteusvauriotapaukset tuntevan asianajajan tai lakineuvonnan puoleen.
”Tiedä mitä myyt, tiedä mitä ostat.”
Lähde:
KKO 2015:58
Sisäilmastoseminaari 2016: Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 vaikutukset kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupanpurkumahdollisuuksiin, Tiina Koskinen-Tammi
« Palaa takaisin
