Miten ostetaan hyvä koti?
Mitä pitäisi tietää asunnosta ennen sen ostoa?
Mieti etukäteen, haluatko aloittaa asumisen laajalla ja hintavalla remontilla, vai haluatko ostaa täysin kunnossa olevan kodin. Jos et halua remontoida tai jos et tiedä mitä kaikkea on tarve remontoida, on syytä selvittää tarkkaan mitä olet ostamassa.
Vältä riskirakenteita, kosteusvaurioituneita, hajuja, vanhoja taloja, uusia taloja… Tähän voisi laittaa pitkän listan niitä asioita mitä on osattava katsoa rakennuksesta, mutta mikään lista ei tee ihmisestä rakennus- ja sisäilma-alan ammattilaista. Jos et itse ole ammattilainen, pyydä ammattilaiselta apua.
Unohda tapetit, tarkkaile rakenteita
Homekoiraohjaajat näkevät asuntokauppatilanteita jatkuvasti. Monesti vauriot ja ongelmat näkyvät jo pihaan kurvatessa, viimeistään tilojen tarkastuksen jälkeen. Ostajaehdokkaalle havainnot tulevat usein yllätyksenä. Liian usein homekoira pyydetään paikalle vasta siinä vaiheessa, kun asunto on jo ostettu ja pian muuton jälkeen on havaittu hajua tai asukkaille on tullut terveysoireita. Monesti asunnon ostaja ei ole ymmärtänyt mitä on ostanut, hän ei ole nähnyt varoitusmerkkejä. Pettymys tulee omasta sinisilmäisyydestä ja siitä että kodin arvo ei ole lähelläkään sitä mitä siitä on maksanut. Kun ihminen ostaa itselleen ja perheelleen kotia, hän pikemminkin mittailee sohvalle paikkaa ja arvioi miten maton väri sointuu takan väriin. Kodit ostetaan tunteella.
Ostaja, älä kritiikittömästi usko välittäjää ja myyjää. Välittäjän työ on välittää asuntoja mahdollisimman hyvään hintaan ja nopeasti, myyjän tehtävänä on saada myytyä talo mahdollisimman hyvään hintaan. Pyydä ammattilaisen näkemys tehdyistä korjauksista ja rakenteiden kunnosta.
Paljon vai vähän korjauksia?
Kysy onko asunnossa tai rakennuksessa ollut kosteusvaurioita tai ongelmia sisäilman kanssa. Selvitä, mitä korjauksia on tehty ja miksi – onko ennen korjauksia ollut jotain ongelmia? Kysy miten korjaukset on tehty ja pyydä raportit kaikista tehdyistä korjauksista.
Jos rakennuksesta kerrotaan, että se on ”remontoitu itselle”, ”edellisillä asukkailla ei ole ollut mitään oireita” tai että on ”remontoitu laadukkailla materiaaleilla”, muista että ne ovat sanahelinää. Kauniit kaakelit ja tapetit eivät takaa sitä, että rakenne niiden takana olisi kunnossa. Muista epäillä termejä ”täysin remontoitu”, ”vanhan talon tunnelma” ja ”hurmaava 70-luvun tyyppitalo”. Hälytyskellojen pitäisi soida, jos rakenteissa on havaittu kosteutta, mutta ei hometta. Todennäköisesti tällöin ei ole vaan tehty kunnollisia tutkimuksia.
Joissain taloyhtiöissä ei ole tehty vuosikymmenien aikana juuri mitään korjauksia, jolloin vastikkeet voivat olla matalat. Tällöin korjausvelkaa voi olla paljon suhteessa asunnon arvoon. Korjausvelka on sitä velkarahaa, joka olisi pitänyt jo käyttää korjauksiin. Jos korjauksia ja perusparannuksia ei tehdä ajoissa, seurauksena voi olla home- ja kosteusvaurioita. Ongelmat on aina helpompi ja halvempi korjata ennen homevaurion syntyä.
Jännästi asuntomarkkinoilla samaa hintaa pyydetään taloista, joissa ei ole tulossa mitään perusparannuksia kymmeniin vuosiin, ja sitten niitä joissa perusparannuskorjaukset olisi pitänyt tehdä jo parikymmentä vuotta sitten. Kauniilla sisäpinnoilla annetaan vaikutelma, että talo olisi kunnossa.
Joissain taloyhtiöissä on tehty runsaastikin korjauksia, mutta sekään ei aina tarkoita sitä, että rakennus olisi terve. Kiinnitä huomio siihen, mitä korjauksia on tehty ja miksi.
Rakenneavaus kertoo kunnon
Kun myynti-ilmoituksessa lukee ”kuntotarkastettu”, se ei tarkoita sitä että rakennus olisi kunnossa. Lue kuntotarkastusraportti ja anna se ammattilaisen luettavaksi. Jos raportissa on maininta riskirakenteesta, tiloista joita ei ole päästy tarkastamaan, tai rakenteita joiden kuntoa ei voida selvittää ilman rakenneavausta, selvitä niiden tilojen ja rakenteiden kunto. Jos et tarkasta, et voi tietää. Tilaa kuntotutkija ja teetä tarvittavat rakenneavaukset. Muista, että tavallisesti ostotilanteessa tehtävä asuntokaupan kuntoarvio tai kuntotarkastus on vain silmämääräinen ja pintapuolinen listaus näkyvistä rakenteista ja talotekniikasta. Kuntotutkimuksessa puolestaan avataan rakenteita ja selvitetään rakenteiden kunto.
Jos et halua teettää rakenneavauksia, selvitä mitä maksaa korjata kyseinen rakenne (korjauskustannusarvio), jos rakenne on vaurioitunut. Se antaa perspektiiviä siihen, onko rakenneavaus tarpeen vai ei. Älä osta taloa luottaen siihen, että ”on se tähänkin asti hyvänä pysynyt”.
Mitä vanhempi talo on, sitä enemmän siinä todennäköisesti on rakenteita, joita on syytä korjata, tai jopa uusia rakenne kokonaan. Niitä rakenteita, joita ennen vanhaan pidettiin hyvinä, saatetaan pitää nykyään riskirakenteena, sillä tiedetään, että ne vaurioituvat helposti. Jos rakennuksessa on riskirakenne, älä oleta että se on kunnossa, vaan oleta että se EI ole kunnossa. Se on realistisempi lähestymistapa.
Karkeasti jaoteltuna ja nykytietämyksen mukaan, vuoden 2010 jälkeen rakennetuissa rakennuksissa on vähemmän rakenteellisia ongelmia, mutta rakentamisen laatu on voinut olla silti puutteellinen. Riittää, että työmaalla yksi työntekijä päättää olla suojaamatta eristemateriaalit, tai että rakennusaikana sataa kaatamalla viikkoja, rakentamisessa tulee kiire ja muovimatot asennetaan liian aikaisin kostealle betonille. Hyvä suunnittelukaan ei aina takaa tervettä kotia.
Suuri hintakupla
Ja miksi rakennuksen rakenteet ja sisäilma on selvitettävä ennen ostoa? Siksi koska kyseessä ovat sinun omat rahasi ja terveytesi. Paljon asuntoja myydään ylihinnalla, jolloin asunnon kunto ei ole sitä mitä siitä maksetaan. Selvitä tulevan kotisi todellinen arvo etukäteen, älä maksa ylihintaa turhaan.
Homekoiran avulla saadaan nopeasti selvyyttä asunnon kunnosta ja kuntotutkija saa hyvää lisätietoa tarkastettavista rakenteista. Homekoiran avulla löytyy erityisesti niitä kohtia, joissa on vanhoja piileviä vaurioita tai muita ongelmakohtia, kuin selvät riskirakenteet. Parempi on selvittää ennen kauppoja kaikki rakennuksen ongelmat.
Jälkikäteen kaupanpurku tai hinnanalennuksen vaatiminen ei ole kivaa kenellekään, paitsi asianajajille. Kotivakuutuskaan ei korvaa rakenteiden hitaasti syntyneitä vaurioita. Selvitä talon kunto ennen kauppoja, niin voit neuvotella hinnan sellaiseksi, mikä on todellinen rakennuksen arvo. Ota ammattilaisen tekemä homekoiratarkastus ja kuntotutkimus hyvissä ajoin ennen asuntokauppoja.
Muistilista:
- Älä usko myyntipuheita
- Pyydä ammattilainen avuksesi – homekoira ja kuntotutkimus
- Teetä rakenneavauksia – mieluummin liikaa kuin liian vähän
- Selvitä havaittujen vaurioiden korjauskustannukset ja mieti miten laajoihin remontteihin olet itse valmis
